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房地产行业私募巨头们,黑石、华平、凯雷、KKR哪家更强

时间 : 2022-08-05 所属类目 : 【香港共享工位出租】

首先看一组数据信息:全世界私募基金大佬黑石管理方法总资产5711亿美金,在其中房地产业务管理方法经营规模1632亿美金;私募基金大佬凯雷管理方法总资产2240亿美金,房地产业务管理方法经营规模180亿美金;“杆杠巨星”KKR管理方法总资产2184亿美金,房地产业务管理方法经营规模90亿美金。

很显著,房地产业务早已变成黑石的业务流程支撑之一,但确是KKR的“木盆的薄弱点”。房地产业务让黑石赚的盆满钵盈,实际上,依照官方网的描述,KKR比黑石早十年触碰房地产业务,如今却基本上沦落“可有可无”。

以私募基金大佬黑石为例子,今年其仅在我国市场就耗资200多亿元买下来好几处商业服务房地产业,近期又提前准备拿到潘石屹的SOHO我国。黑石对房地产业的倾情水平可见一斑。

殊不知也是有“不喜欢”房地产业的私募大佬,例如“杠杆收购巨星”KKR,其在全世界房地产业合理布局很少,在我国市场也只留有寥寥数笔。而查看材料得知,KKR在房地产业的“醒悟”乃至比黑石早了十年。

以黑石、凯雷、华平投资等好多个积极主动合理布局房地产业的私募大佬对比,KKR的“房地产业遗传基因”究竟差在哪呢?

01

黑石——地产之王

创立于1985年的黑石集团公司(The blackstone group),关键业务流程由房地产业、私募股权、对冲基金、银行信贷四大版块构成。现阶段其管理方法总资产达5711亿美金,是世界最大的私募股权投资股票基金之一。

黑石于1992年刚开始涉足房地产业务流程,但一直不冷不热。在二零零七年公布的发售电影路演原材料中,黑石在私募股权、房地产业和对冲基金行业优点显著,那时,私募股权投资還是黑石的第一大投资单位。但是,二零一零年以后,黑石集团公司的房地产业单位逐渐发展壮大。

现阶段,黑石集团旗下有16只房地产业投资股票基金,在国外、欧州、亚洲地区和拉丁美洲拥有多种多样产权性质,包含酒店餐厅、公司办公室、零售店面、工业土地和住房等。到今年三月,黑石的地产基金管理方法总资产达1400亿美金,包含全世界2.31亿平方英尺办公楼,7500万平方英尺零售物业管理,全世界15.一万间酒店房间,5.六亿平方英尺物流地产,及其30.八万套住房。

今年底,黑石四大业务流程版块房地产业、私募股权、对冲基金、银行信贷的管理方法经营规模各自做到1632亿美金、1829亿美金、807亿美金、1443亿美金。

黑石四大业务流程版块管理方法总资产

来源于:黑石集团公司年度报告

在黑石集团公司今年募资的1122亿美金可扣除服务费的总资产中,房地产板块奉献了524亿美金的募资额度,占有率一半以上。在其中包含今年10月进行募资的迄今为止最规模性的房地产基金Blackstone Real Estate Partners IX (BREP IX),基金规模达201亿美金。该股票基金进行的首单投资就是上年6月公布的以187亿美金的额度从普洛斯手上回收货运物流财产。

黑石的房地产业务关键分成三种对策:机遇型(Opportunistic)、关键增益值型(Core )和房产债务型(Delt)。今年,房地产业务给黑石产生15.02亿美金的可利润分配,占企业整体的近一半。

房地产业投资的销售业绩主要表现也超出了包含传统式业务流程PE以内的别的资产类别,在其中,黑石更为善于的机遇型基金获得了17.6%的投资收益。

30年来,黑石房地产版块的年平均净收益做到16%。稳进的投资主要表现,让黑石变成销售市场最火爆的股票基金之一。今年全年度,房地产基金为LP造就了135亿美金的使用价值升值,撤出分派做到了181亿美金。

黑石在房地产投资上秉持“买进、恢复、售出”的对策。黑石集团旗下地产基金以机遇型为主导,但它却较少进军开发设计或培养期的物业管理,只是以完善的可以造成平稳现金流量的物业管理为总体目标财产。其着眼于以小于重置成本的价钱来回收这种完善的物业管理财产,随后根据提升 杠杆比率、拆换管理团队和提升 市场份额来“恢复”财产,并方案在三年内将这种财产售卖给传统的长期性投资人。

为了更好地可以快速恢复财产,黑石一般会在每个地区销售市场的细分化物业管理行业以企业并购或挖角的方法建立一个管理方法阅历丰富的当地精英团队,随后以回收方法助其快速提升 市场占有率。

在这个全过程中,黑石慈善基金会将其新回收的完善物业管理财产都融合到统一的投资管理系统上,进而做到在短期内内完成管理方法改进和知名品牌扩大的目地,并根据提升 杠杆比率来变大资产盈利,待物业管理财产增值后,黑石就将其售卖给车险公司或REITs企业等长期性投资人。

“恢复”的成功案例则是黑石对希尔顿酒店的回收。

二零零七年秋季,黑石集团公司在房地产泡沫高峰期中耗资260亿美金根据杠杆交易回收了希尔顿酒店。殊不知,席卷全球的金融风暴接着袭来。

黑石刚开始主动进攻,解救希尔顿酒店。根据全力整治希尔顿酒店管理团队及其胆大促进希尔顿酒店的特许加盟对策,希尔顿酒店的运营和经营情况持续改进,不但挺过了金融风暴,还迈进了IPO。

二零一三年十二月,希尔顿酒店在纽交所取得成功发售,黑石的股份投资增值二倍,纯利润进100多亿美元。自此黑石逐渐售卖希尔顿酒店股份,在完全撤出投资后,黑石完成约140亿美金盈利,收益是黑石原始投资的三倍多。

“地产之王”的头衔实至名归。

黑石与我国房地产业的缘份起源于2008年。自2008年黑石进行第一笔投资起,据不彻底统计分析,黑石在我国房地产业总计投资额贴近300亿元,投资范畴包揽了办公楼、购物广场及其商业综合体。

02

华平——入华最开始

华平投资集团公司(Warburg Pincus)创立于1966年,总公司坐落于纽约市,是全世界历史时间最久远的私募股权投资组织之一,也是英国私募股权研究会的创办人之一。华平现阶段管理方法逾580亿美金的私募股权财产,投资于超出190家公司。自创立至今,华平已募资了19期私募股权股票基金,融资总金额已超出950亿美金。现阶段,华平在40好几个我国的890多家公司中总计投资超出810亿美金。

来源于:华平投资,晨哨企业并购

华平于1996年进到我国,是赴华最开始、也是在我国投资经营规模较大 的国际性私募基金投资组织之一。二零零五年,华平刚开始投资我国房地产业。

二零零六年,华平进行12亿美金房地产基金的募资。该股票基金的投资遍布在不一样的房地产业行业,包含北美地区、欧州和亚洲地区的住宅建筑、零售、老年人住宅、住宿、直营库房、土地开发和房地产业服务项目等。

同一年,我国市场上连锁酒店盛行,华平投资把握机会对7天连锁开展投资,协助后面一种在中国扩展上百家连锁快捷酒店。

华平投资在我国房地产业投资组成

来源于:华平投资

二零零九年、二零一零年和二零一五年,华平投资分三次向中国家居家具零售连锁美凯龙投资或领投五亿元、26亿人民币和4.33亿人民币。

二零一一年,华平投资发展战略入股投资华润置地。

二0一二年,华平投资了中国集中型白领公寓的开拓者和管理者魔方公寓6000万美金,并于二零一五年再度加仓1.两亿美金。

二零一五年,华平协同开创盛煦房地产并投资1.7亿美金,并于17年增加1.83亿美金投资,盛煦房地产关键从业中高档租用式公寓楼和艺术创意企业办公投资拥有经营性资产管理顾问公司。

2018年1月6日,华平做为领投方对长租公寓知名品牌轻松开展了40亿rmbA轮投资。

2018年十一月,华平投资向中国香港共享资源定居空间租赁公司Weave Co-living投资1.81亿港元,并有权利在未来提升 在Weave的投资额至最大4.1亿美元。

2018年12月29日,华平投资与上海市城市发展营运商CREATER创邑相互创立企业并购服务平台,投资总金额最大达到三亿美金,并方案在三年内做到20亿美金。合资企业服务平台致力于城市发展重资产回收,将聪慧和高新科技应用到大城市升级改造中,驱动器未来城市发展趋势。CREATER创邑于二零零六年创立,是上海市较早一批城市发展营运商,关键从业年久工程建筑更新改造和联合办公空间经营,并上海市区关键市区取得成功打造出了二十六个室内空间,整体量做到33万平方,出示了20000个之上工序。

今年三月,亚洲最大的物流地产服务平台ESR(易商红木家具)向港交所明确提出发售申请办理。截止2018年底,易商红木家具累计投资管理经营规模超出140亿美金,包含1100万平方管理方法总建筑面积。易商红木家具的较大 公司股东更是华平投资,后面一种于二零一三年对易商红木家具完成了两亿美金A轮投资。

仔细观察华平投资在中国房地产业行业的投资历史时间,可以看出其押注的关键多元性:致力于我国关键大城市,在商业服务零售行业押注货运物流、连锁加盟等重资产,用意在提高经营高效率,升級零售感受;而在定居和企业办公行业则致力于长租公寓和联合办公,在年青人和初创公司没法压力起一线城市买房和办公楼租赁的状况下出示代替性的解决方法。

尽管在房地产业行业积极主动合理布局,但华平投资的房地产业务在集团公司整体业务流程中并不占有较大优势。依据华平投资官方网站材料显示信息,其现阶段投资关键遍布在七个领域,各自为消費、电力能源、金融信息服务、健康医疗、工业生产和商业、房地产业、TMT。在其中,投资公司总数数最多的是TMT领域,为51家,次之是电力能源(34家)和金融信息服务领域(28家),房地产业仅有18家。

03

凯雷——我国房地产业“王者之师”

凯雷投资集团公司(The Carlyle Group)是一家国际性投资企业,于1987年在国外华盛顿特区开创,现阶段已发展趋势变成世界上最大且最取得成功的投资企业之一,投资管理经营规模为2240亿美金,有着374个投资股票基金和1775多名技术专业工作人员,在北美地区、南美洲、欧州、中东地区、非州、亚洲地区和加拿大设立32个服务处。截止今年12月31号日,凯雷全世界投资组成包括267家企业和358多种活跃性房地产业投资新项目,能得到 即时合理的数据信息。

凯雷集团旗下有四大各个部门:公司私募股权(企业并购、正中间销售市场和提高资产),商品财产(房地产业、基础设施建设及其电力能源和可再生能源),全世界银行信贷(不良贷款和独特财产、立即借款、电力能源银行信贷、借款及结构型银行信贷和机遇性银行信贷),投资解决方法(投资于宽阔且繁杂的异类投资对策行业-- 私募股权及房地产业)。

凯雷的房地产业务集团旗下有10支活跃性房地产基金,集中化在亚洲地区、欧州和英国探寻投资机遇。官方网站材料显示信息,凯雷的房地产业投资技术专业工作人员已在全世界全国各地397座大城市或大城市统计分析区达到850多种投资,投资标底包含办公楼、酒店餐厅、零售和定居房地产、工业地产和养老服务设备。

依据年度报告,截止今年12月31号日,凯雷集团管理总资产做到2240亿美金,在其中总资产较大 的是公司私募股权单位,管理方法经营规模达860亿美金。

凯雷各个部门构成及管理方法总资产

来源于:凯雷年度报告

商品财产部门管理制度经营规模最少,投资管理经营规模为430亿美金,而在这里430亿美金中,有超出一半的财产归属于生态资源业务流程,房地产业务管理方法总资产为180亿美金。自2000年至今,凯雷房地产业务投资管理经营规模的年年复合增长率做到10%。

凯雷历史时间投资管理经营规模

凯雷的房地产业务运营能力不可小觑。截止今年底,凯雷房地产业务一年期结合净收益比NCREIF房地产指数值低0.08个点,5年期结合净收益比NCREIF房地产指数值高1.02个点。除此之外,凯雷集团旗下房地产基金净内部收益率(Net IRR)广泛高过15%,最大做到30%。

凯雷房地产业务净收益比照

凯雷商品财产单位基金收益率

来源于:凯雷年度报告

凯雷从04年刚开始投资中国房产。

二零零七年,中国香港销售市场刮起一波内房股发售潮,在中国香港销售市场总体稳步发展情况下,凯雷挑选投资佳兆业,殊不知不期而遇的2008年金融风暴已经斟酌难以预测的飓风。最后佳兆业取得成功发售。

凯雷与我国本土房地产商开展协作,投资方法包含土地开发和总量更新改造。比较典型性的实例是坐落于上海新天地版块关键地区的济南路8号。2008年,凯雷以近13亿人民币的价钱购买此项目,在事后一年多的時间里对该项目开展提高更新改造(包含拆换建筑立面、机械设备、车内饰室内装修及配备家俱家用电器等层面)并引入喜达屋集团旗下的Baccarat知名品牌为该项目出示物业管理服务,进而将其变为高端住房,最终以总体公司股权转让的方式完成撤出。

伴随着房产调控现行政策慢慢缩紧、土地交易涨价,中国房地产企业市场竞争布局加重,凯雷在这里此次经济周期里则挑选慎重。自此,在消費国家扶持政策的积极主动促进下,商办物业管理兴起,尤其是一线城市对写字楼的要求提高快速,凯雷看准机会,转为商业服务企业办公。

互联网电商热火朝天之时,凯雷也是做为中国第一批组织投资者“下注”物流地产:二零一三年10月与物流仓储房地产商宇培协作,包含回收其五个已完工的仓储物流项目49%股份,及其对新建12个仓储物流开发设计项目资金投入占有率49%的股权投资。在这里一项目上,凯雷核心了项目开店选址修建规范、撤出等重特大管理决策,还导入了别的组成企业如安能物流做为仓储物流项目的租赁户。二零一六年7月15日,宇培取得成功在香港交易所进行发售,凯雷完成撤出。

04

KKR——起个大早,赶个晚集

KKR成立于1976年,是一家领跑的全世界投资管理公司,知名的杠杆收购巨星,金融业史上最牛取得成功的产业投资组织之一 ,全世界历史时间最久远也是工作经验更为丰富多彩的私募投资风险投资机构之一。KKR与管理方法对冲基金的发展战略管理人员合作方管理方法多种多样异类资产类别,包含私募投资项目投资、电力能源、基础设施建设、房地产业、银行信贷。

截止今年12月31号日,KKR管理方法总资产做到2184亿美金。KKR在二零一三年成立的美国房地产基金净回报率为13.6%,17年成立的美国房地产基金二期净回报率也是做到27%,高过领域水准。

KKR房地产基金回报率

来源于:KKR年度报告

但事实上KKR在房地产业确实谈不上出色。反过来,KKR是起了个大早,赶了个晚集。

据KKR官方网站显示信息,自1981年初次根据私募投资发展战略找寻房地产业机遇至今,房地产业务一直是KKR集团发展战略的一部分。

殊不知以后KKR的房地产业务就没了信息。直至二零一一年,KKR决策成立一个专业的房地产业服务平台。创建之际,KKR就赶到我国,找到一个进到我国房地产业的“领路人”——远洋地产。

二零一一年10月,KKR和远洋地产协同成立了一支地产基金,致力于参加中国境内的房产投资项目。但是,这一领路人好像并沒有领着KKR在我国开疆扩土。与远洋地产成立股票基金后,KKR基本上在中国房地产业消声匿迹。到二零一六年十一月,久未出面的KKR才再次发生——与远洋集团入股投资中国地产开发商首创钜大(01329.HK)。

二0一二年4月,KKR的房地产业服务平台协同YTC中国太平洋进行对美国约克镇管理中心的项目投资,经营规模1.96亿美金。它是KKR在美国的第一个商业房产项目投资项目。

二零一三年十二月,KKR公布,集团旗下第一个房地产基金早已募资15亿美金资产,绝大部分可能用以欧美地区的项目投资,最多四分之一的市场份额将推广到西欧国家。在这里支股票基金募资进行以前,KKR早已进行14笔物业管理买卖。

截止今年12月31号日,KKR房地产业务的精英团队由来源于八个我国的85位专业投资和投资管理专业人员构成,管理方法总资产做到90多亿美元(包含直营项目投资),不上集团公司总经营规模的1/20,是黑石房地产业投资管理经营规模的1/18。

总体来说,KKR的房地产业务,精英团队经营规模小,管理方法财产少,在集团公司內部优越感并较弱。另外,“杠杆收购巨星”的游戏玩法很有可能不宜房地产业。与黑石、凯雷等私募基金大佬的房地产业务对比,KKR的房地产业务看起来那麼不值一提。

今年,一众外资企业私募基金大佬涌进我国市场狂揽商业房产。这一年三月,销售市场信息称KKR正提前准备筹备亚洲地区第一个房地产基金,经营规模为15亿美金。

但一年以往,仍未见下文。针对KKR来讲,房地产业务也许是一本“难念的经”。


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